截至 2016年底，我國 65歲以上老人占總?cè)丝诒壤秊?10.5%，已經(jīng)超過國際老齡化標準。由于我國出生率的持續(xù)下降以及民眾預(yù)期壽命的持續(xù)上升，我國老齡化進程將會進一步加速，催生對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大需求。目前世界上主要的養(yǎng)老模式分為三種，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、和機構(gòu)養(yǎng)老。目前在我國，這三種養(yǎng)老模式分布占比約為 96%，1%和 3%。居家養(yǎng)老是絕對主流。據(jù)多地發(fā)布的“9073”養(yǎng)老規(guī)劃，機構(gòu)養(yǎng)老的3%保持不變，而社區(qū)養(yǎng)老的比例將從現(xiàn)在的 1%上升到 7%。再加上增量的老年人口，這為社區(qū)養(yǎng)老帶來了大量的市場空間。

長期來看，由于中國自身服務(wù)業(yè)發(fā)展程度較低、老人家庭觀念強和未富先老等特點，不能照搬發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式。但是隨著我國老年人口的不斷上升和家庭觀念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老市場的潛力依舊巨大。未來的養(yǎng)老地產(chǎn)將不僅僅是以地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，而是結(jié)合服務(wù)業(yè)，實行跨行業(yè)整合（養(yǎng)生、護理和治療），甚至與旅游相結(jié)合的模式。同時市場將趨于細分化，對于不同需求，如活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人，有不同的關(guān)注點，產(chǎn)生對硬件和軟件服務(wù)不同的設(shè)計。根據(jù)全國老齡工作委員會預(yù)測中國老年產(chǎn)業(yè)的規(guī)模到 2020 和 2030 年分別將達到 8 萬億和 22 萬億。未來 10-15 年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。

中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的《2016-2022年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)深度調(diào)查及投資前景預(yù)測分析報告》中指出：2010年我國老年人口消費規(guī)模達到1萬億元，預(yù)計到2020年將達到3.3萬億元，2030年達到8.6萬億元，2040年達到17.5萬億元。而從2014年至2050年間，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%左右增長到33%左右。我國將成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。

2009-2014年我國養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)市場規(guī)模

一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析

目前世界上主要的養(yǎng)老模式分為三種，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、和機構(gòu)養(yǎng)老。目前在我國，這三種養(yǎng)老模式分布占比為 96%，1%和3%。居家養(yǎng)老是絕對主流。

目前主要的養(yǎng)老模式

機構(gòu)養(yǎng)老又可分為高端的商業(yè)機構(gòu)養(yǎng)老和保障性機構(gòu)養(yǎng)老。但是受傳統(tǒng)文化觀念的影響，我國國民對機構(gòu)養(yǎng)老有比較大的抵觸心理。同時，養(yǎng)老機構(gòu)自身也有一些不足，如地區(qū)分布不合理，多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)位于偏遠地區(qū)；類型構(gòu)成不合理，兩頭的高端和保障性養(yǎng)老機構(gòu)比重大，中間多適用的養(yǎng)老機構(gòu)比重??；人員配臵不到位，服務(wù)水平跟不上，配套設(shè)施不齊全等。這些原因綜合導(dǎo)致了我國機構(gòu)養(yǎng)老空床率高、發(fā)展前景差的現(xiàn)狀。

農(nóng)村和城市養(yǎng)老機構(gòu)年末床位利用率

2007 年，上海率先宣布，計劃在“十一五”期間構(gòu)建“9073”的養(yǎng)老格局：90%的老人由家庭照顧，7%的老人享受社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，3%的老人進入養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老。之后，北京也提出類似的 9064計劃，天津、重慶、四川、黑龍江等也都提出 9073計劃。

我國所要建成的養(yǎng)老體系

養(yǎng)老規(guī)劃構(gòu)成與現(xiàn)狀對比

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主體是低成本的居家養(yǎng)老，對應(yīng)要發(fā)展的是遠程和上門醫(yī)療服務(wù)。而機構(gòu)養(yǎng)老中，有一部分是保障性的養(yǎng)老機構(gòu)，它們?yōu)橐徊糠帧叭裏o”老人、低收入老人、經(jīng)濟困難的失能老人提供無償或低收費的供養(yǎng)、護理服務(wù)。機構(gòu)養(yǎng)老的另一部分，是面向中高端人群的“精品化、連鎖化”的商業(yè)性養(yǎng)老機構(gòu)。在這些機構(gòu)里，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)是核心，而地產(chǎn)處于整個服務(wù)業(yè)的核心，承載起整個產(chǎn)業(yè)。這些專業(yè)機構(gòu)的發(fā)展會增加對商業(yè)地產(chǎn)的需求，同時穩(wěn)定的現(xiàn)金流也是發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品十分合適的資產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)地方動向

目前來看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初級階段，從政策引導(dǎo)、人口結(jié)構(gòu)、消費能力和商業(yè)模式等各方面來說，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于探索起步階段。社會資本紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，基本形成了房地產(chǎn)公司、保險公司、社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億，但市場養(yǎng)老的模式才剛剛起步。開發(fā)商、保險等仍在多方試點，大規(guī)模成體系發(fā)展尚未成型。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有很大的市場，養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心載體，做好準備的開發(fā)商能在市場更成熟時有爆發(fā)式增長。2015年，約有1295萬老年人將選擇養(yǎng)老社區(qū)，未來適老社區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?。?jù)測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有 4萬億元人民幣，預(yù)計到 2020年可以達成足夠成熟的條件來支持養(yǎng)老地產(chǎn)高速擴張，2030年有望增加至 13萬億元，潛力巨大。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)參與者

二、老齡化進程加快，影響多個產(chǎn)業(yè)

源于中國長達數(shù)十年計劃生育政策的執(zhí)行，我國的出生率持續(xù)下降，由 1952年的37‰降至2014年的 12.37‰，已經(jīng)低于美國、法國和英國等發(fā)達國家。另一方面，由于建國后我國在經(jīng)濟發(fā)展、醫(yī)療衛(wèi)生、食品安全等方面的大幅改善，我國民眾的預(yù)期壽命持續(xù)上升。我國平均預(yù)期壽命由 1960年的 43歲提升至 2012年的 75歲。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》預(yù)測，我國人均期望壽命在未來 100年內(nèi)將會持續(xù)上升，在 2095-2100年突破 80歲，達到 85.3 歲。伴隨著建國后第一、二次嬰兒潮一代逐漸步入老年，預(yù)計到 2030 年，中國 60 歲以上人口占比將逼近 30%。在未來的5-20年內(nèi)，中國老齡化進程將會進一步加速，推動養(yǎng)老等多個產(chǎn)業(yè)迅速擴張發(fā)展。

我國出生率持續(xù)下滑

主要國家2012年出生率對比

我國預(yù)期壽命大幅提升

聯(lián)合國對我國預(yù)期壽命的預(yù)測

聯(lián)合國人口老齡化標準規(guī)定，一個國家 60歲及以上的老年人口占人口總數(shù)的比例超過 10%，或 65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤哂?%，那么這個國家就進入了人口老齡化階段。我國人口數(shù)據(jù)顯示，截至 2015年底，我國 65歲以上老人占總?cè)丝诒壤秊?10.5%，已經(jīng)超過國際老齡化標準。

我國65歲以上人口撫養(yǎng)比加速上漲，1964年至 1990年年均增長 0.0007%，1990年至 2010年年均增長 0.002%。根據(jù)聯(lián)合國《2012年世界人口展望》的預(yù)測，2013我國 60歲以上人口撫養(yǎng)比為 22.8%，2050年和 2100年分別為 74.9%和 89.7%，增速明顯超過美國及世界平均水平；根據(jù)預(yù)測，2050 年我國 60歲以上人口撫養(yǎng)比將超過 2013年的日本。人口老齡化已經(jīng)成為我國不得不面對的問題。

我國人口年齡分布

我國65歲以上人口撫養(yǎng)比加速上漲

聯(lián)合國對我國人口年齡分布預(yù)測

聯(lián)合國60歲以上人口撫養(yǎng)比預(yù)測

老年人對居住面積的要求和青壯年人群明顯不同，便捷、舒適、易打理的小戶型公寓是大部分老年人的首選，老年人口的增長對房地產(chǎn)需求的負面影響顯而易見。老年人口占比的增長將影響房地產(chǎn)市場需求的釋放速度，我國房地產(chǎn)市場的快速增長期可能已經(jīng)過去。從日本經(jīng)驗看，1990 年之后，老齡化進程明顯加速。1903 年至 1990 年，日本 65 歲以上人口撫養(yǎng)比年均增長 0.11%；1990 年至 2010 年，日本 65 歲以上人口撫養(yǎng)比年均增長 0.96%，2010 年撫養(yǎng)比已接近 40%。日本老齡化的加速，使國民經(jīng)濟內(nèi)在發(fā)展動力放慢。1960 年至 1990 年，日本人均國民收入年均復(fù)合增長率 13.5%，1990 年至 2010 年為 2.2%。日本城市土地價格在 1991 年達到歷史高點，此后持續(xù)下滑，至 2013 年累計下跌64%。

日本65歲以上人口撫養(yǎng)比快速上升

日本人均國民收入及同比增速

日本城市土地價格指數(shù)

三、老齡化加速催生對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大需求

我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與老齡化水平不相匹配，供給與需求相差極大，可以說發(fā)展?jié)摿薮?。按照各地頒布的“9073”養(yǎng)老辦法，約 10%的老人是需要定期醫(yī)養(yǎng)服務(wù)照料的，而 3%的老人是需要機構(gòu)床位的。截至 2014 年底，全國機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)為 577.7 萬張。在我國，千位老人床位 27.2 張床位，根據(jù)“百名老人 5 張床位”的國際標準計算，在養(yǎng)老床位方面我國仍有不小缺口。在養(yǎng)老服務(wù)人員方面，我國當前的情況是人員嚴重不足。按 3 個老年人需要一個護理員的國際標準，估算我國需要 1000 萬養(yǎng)老服務(wù)人員，目前全國所有養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員只有 22 萬，而符合從業(yè)資格的僅 2萬。同時，養(yǎng)老服務(wù)人員缺乏專業(yè)化和職業(yè)化的培訓(xùn)，無法充分發(fā)揮信息技術(shù)上的便利。此外,我國目前的養(yǎng)老機構(gòu)，大部分還是由政府來建設(shè)并運營的，根據(jù)《老齡服務(wù)業(yè)發(fā)展報告 2014》，民營養(yǎng)老機構(gòu)僅占 28%。養(yǎng)老業(yè)是可以解決大量就業(yè)的服務(wù)行業(yè)，國家也在極力推動民營資本進入這個領(lǐng)域。未來 10年，隨著老齡人口的快速增加，養(yǎng)老醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)一定會迎來快速發(fā)展的黃金時期。

養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位數(shù)及同比增速

城市與農(nóng)村養(yǎng)老機構(gòu)老人占比變化

從上世紀 90年代開始我國開始構(gòu)建三個層次的養(yǎng)老金體系。即基本養(yǎng)老保險、企業(yè)補充養(yǎng)老保險和個人儲蓄性養(yǎng)老保險。目前來看，作為第一支柱的基本養(yǎng)老保險一家獨大（覆蓋率約為 80%），企業(yè)補充養(yǎng)老保險又稱企業(yè)年金（覆蓋率僅為 6%）和個人商業(yè)養(yǎng)老保險嚴重供給不足。同時，基本養(yǎng)老保險的實際替代率不斷下行，已由2001 年的 73%下降至 2014 年的 43%左右，預(yù)計未來 5-10 年，隨著老齡人口的快速增長，替代率下行壓力仍然很大。這樣來看，在企業(yè)年金覆蓋率不足的情況下，商業(yè)養(yǎng)老保險將擔起重任，補充基本養(yǎng)老保險不斷下行的實際替代率。國家已經(jīng)在新“國十條”中明確提出“把商業(yè)保險建成社會保障體系的重要支柱”、“推動個人儲蓄性養(yǎng)老保險發(fā)展”，明確了對支持商業(yè)養(yǎng)老保險的積極態(tài)度。預(yù)計在個稅遞延、抵扣賬戶等優(yōu)惠政策推出后，個人商業(yè)養(yǎng)老保險會迎來一個快速發(fā)展期。此外，在信托和財富管理行業(yè)，養(yǎng)老和財富傳承方面的金融服務(wù)業(yè)也將迎來大發(fā)展。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)催生其他各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

四、老年人將成為新的高消費群體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套政策將不斷完善

目前來看，我國老年人消費能力和意愿都是偏低的。結(jié)構(gòu)性的原因包括，首先農(nóng)村老年人口占比超過 57%，一半以上的人口消費水平偏低；其次目前我國老年人口受教育水平偏低，高中及以下學(xué)歷者占比 50%以上。另外，目前我國 65歲以上的老人所擁有的財富水平偏低：他們受益于改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的程度低，所以年輕時積累的財富少；他們工作時國家養(yǎng)老體系正在構(gòu)建，退休后可以享受的社會保障并不完備。

但是未來5-10 年內(nèi)，隨著這一波高峰人口變老，情況會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。首先，從人口分布上，城鎮(zhèn)老年人將占多數(shù)。其次受教育水平也會從現(xiàn)在的以高中為主，提升到大學(xué)、大中專為主。城市的生活環(huán)境和更高的受教育水平會提高老年人的消費意愿。此外，從消費能力上來說，這一波高峰人口是最充分受益于改革開放和 30年經(jīng)濟高速發(fā)展的人群。他們積累了大量的財富，負擔相比 80后輕松很多，所能享受的養(yǎng)老金體系也更為完備。而隨著這一波高峰人口的變老，他們最為關(guān)注的健康醫(yī)療和高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來最大最具實力的消費群體。

中國高凈值人群數(shù)量及可投資資產(chǎn)規(guī)模

參加基本養(yǎng)老保險人數(shù)及勞動力覆蓋率

2011 年的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》里，國務(wù)院已經(jīng)“把老齡產(chǎn)業(yè)納入經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃 ”，制定了詳細的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015 年）》 ，決定采取公建民營、民辦公助、政府購買服務(wù)、貼息補助等多種形式引導(dǎo)社會力量興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，貫徹落實相關(guān)優(yōu)惠政策。引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的思路已經(jīng)初具雛形。2013 年，在《關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》里，國務(wù)院決定加大醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域開放力度，實行“非禁即入”。并且設(shè)定了到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達到 8萬億元以上的目標。第一次將醫(yī)療和養(yǎng)老放在一起提出來。

我國歷年關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策變化

2014年，為了適應(yīng)我國 90%的老年人是居家養(yǎng)老的情況，國務(wù)院提出要研究制定適用于面向養(yǎng)老機構(gòu)遠程醫(yī)療服務(wù)的相關(guān)政策、機制、法規(guī)和標準，探索市場化的服務(wù)模式和運營機制，在局部地區(qū)構(gòu)建有利于面向養(yǎng)老機構(gòu)開展遠程醫(yī)療應(yīng)用的整體環(huán)境，驗證完善各類政策，建立面向養(yǎng)老機構(gòu)遠程醫(yī)療發(fā)展的長效機制，提高養(yǎng)老機構(gòu)健康管理服務(wù)水平，探索養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)的合作機制，推動醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展。

2015年，在《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》里，提出要鼓勵社會力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機構(gòu)。對民辦養(yǎng)老機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅。養(yǎng)老機構(gòu)在資產(chǎn)重組過程中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅和營業(yè)稅。 在《全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015—2020年）》里明確提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，需推進醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)等加強合作、發(fā)展社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)。在《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》里提出醫(yī)養(yǎng)結(jié)合兩大發(fā)展目標：到 2017年，初步建立醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的政策體系、標準規(guī)范和管理制度，逐步提升基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)提供居家養(yǎng)老上門服務(wù)的能力；到 2020年，基本建立符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機制和政策法規(guī)體系，80%以上的醫(yī)療機構(gòu)開設(shè)為老年人提供綠色通道，50%以上的養(yǎng)老機構(gòu)能夠以不同形式為入住老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，基本適應(yīng)老年人健康養(yǎng)老服務(wù)的需求。